Une nouvelle facture surprise attend les propriétaires d’appartements : certains doivent déjà s’acquitter de cette charge !

Le paysage immobilier français se prépare à un tournant majeur. Dès le 1er janvier 2026, une nouvelle facture va s’inviter dans les budgets des copropriétaires : le diagnostic de performance énergétique collectif. Une charge non négligeable qui pourrait atteindre plusieurs milliers d’euros. Pourquoi ce diagnostic est-il obligatoire, comment se répartit le coût entre propriétaires, et surtout, quelles sont les conséquences directes et indirectes sur le marché de la copropriété ? Voilà ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises.

Pourquoi le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) devient incontournable en 2026

Le DPE individuel, tout le monde connaît. C’est ce document qui note la consommation énergétique d’un logement sur une échelle de A à G et guide les propriétaires dans l’amélioration de leur bien. La nouveauté qu’introduit la loi Climat et résilience est d’imposer ce diagnostic à l’échelle collective des copropriétés. Dans la pratique, cela signifie un contrôle détaillé de l’état énergétique global de l’immeuble : toiture, murs extérieurs, chauffage collectif, isolation des parties communes, et plus encore.

L’objectif est clair : dépasser les initiatives isolées des copropriétaires en favorisant une démarche commune et concertée vers la rénovation énergétique. Les experts d’Hellio l’expliquent bien : là où un simple propriétaire dépenserait énergie et euros à la pièce sans cohérence, ce diagnostic collectif permet d’identifier précisément les faiblesses du bâtiment et de chiffrer les travaux nécessaires à son amélioration.

Cela impacte en premier lieu les copropriétés, mais ne se limite pas aux propriétaires : les locataires, dans leur immeuble, sont aussi concernés par cette étape, puisque des logements trop énergivores (catégorie F ou G) deviendront progressivement interdits à la location – une mesure déjà prise par certains acteurs comme EDF ou Engie dans leurs politiques énergétiques.

Un exemple concret : la copropriété “Les Terrasses du Lac”

Située en périphérie de Lyon, cette copropriété de 45 lots a été obligée de réaliser son DPE collectif en 2026. Le diagnostic a révélé un résultat en D, avec plusieurs zones peu isolées et une chaudière collective vétuste. Le diagnostic a chiffré les travaux à environ 4 000 euros par lot, une somme importante que tous les copropriétaires doivent désormais intégrer dans leur budget. Le vote en assemblée générale a été serré, certains invoquant la complexité financière, d’autres l’urgence écologique et la valeur ajoutée du bien à terme.

• 🔍 Diagnostiquer l’immeuble dans sa globalité pour éviter les “colmatages” inefficaces
• 🏚️ Identifier les bâtiments classés F ou G en priorité
• 📅 Refaire ce diagnostic tous les 10 ans pour garder le cap sur la performance énergétique
• 💰 Prévoir une enveloppe budgétaire collective sensible

Comment la facture du DPE collectif va peser sur les copropriétaires : entre 1 000 et 5 000 euros au programme

L’essentiel n’est pas seulement de savoir pourquoi ce nouveau diagnostic est obligatoire, mais aussi comment le payer sans que cela déboussole trop les copropriétaires. On parle de sommes significatives : entre 1 000 et 5 000 euros en fonction de la taille, la configuration et l’état du bâtiment.

Ce n’est pas du luxe, mais ce sont des coûts qu’il faut bien anticiper. Hellio, acteur reconnu dans la rénovation énergétique, rappelle que le prix d’un DPE collectif comprend plusieurs postes : l’examen approfondi des parties communes, la vérification des équipements, la prise en compte des spécificités architecturales et la rédaction du rapport final.

En pratique, ces frais sont pris en charge par la copropriété, donc chaque propriétaire les supporte au prorata de ses quotes-parts dans les charges. Pour des copropriétés importantes, comme celles gérées par Nexity ou Foncia, la charge est déjà dans les tableaux de gestion, mais pour les petits ensembles, cela peut être une surprise financière majeure.

• 🏦 Anticiper cette dépense dans le budget annuel des copropriétaires
• 👥 Voter cette dépense lors de l’assemblée générale
• 📝 Choisir un professionnel agréé, souvent mandaté parmi les experts de Direct Energie ou Vattenfall
• ⚠️ Éviter les prestataires non agréés pour ne pas risquer de voir le diagnostic rejeté

À qui incombe cette charge ? Locataires et propriétaires face aux nouvelles obligations énergétiques

La voix commune dans les conseils syndicaux et auprès des gestionnaires comme Orpi ou Allianz revient souvent : qui paie quoi dans cette histoire ? La réponse est limpide, mais ses implications le sont moins.

Tout d’abord, la charge financière du DPE collectif incombe aux copropriétaires dans leur ensemble. Chaque propriétaire d’un lot en copropriété devra donc s’acquitter d’une part de cette facture, réglée collectivement par le syndicat de copropriété. Cette charge rejoint la liste habituelle des dépenses courantes comme l’entretien ou l’assurance – réalisée parfois avec la Compagnie Européenne d’Assurances (CEA).

Côté locataires, la donne est plus subtile. Ceux vivant dans des logements classés énergétiquement F ou G pourraient voir leur bail remis en question si la copropriété ne se conforme pas. Le risque ? Leur logement deviendrait illégal à la location, situation déjà en application dans certains secteurs. EDF et Engie, dans leur politique « zéro déchet énergétique », soutiennent largement ces mesures, appuyant sur la réduction de la consommation globale.

• 📜 Copropriétaires : paiement de la facture au prorata des quotes-parts
• 🏘️ Locataires : sous pression indirecte pour inciter à la rénovation
• ⚖️ Copropriétés non conformes : risques juridiques et perte de valeur immobilière
• 🔄 Révision obligatoire tous les 10 ans garantie

Les étapes concrètes pour mettre en place un DPE collectif sans se planter

L’entrée en vigueur du DPE collectif impose une méthode rigoureuse pour éviter les pièges classiques et tensions entre copropriétaires. Première étape incontournable : inscrire la réalisation au ordre du jour de l’assemblée générale. Sans cela, rien ne peut se faire, car le vote valide la dépense et la démarche.

Une fois voté, il faut sélectionner un professionnel agréé pour exécuter le diagnostic. Attention aux prestataires qui cherchent à grappiller sur la qualité ou les délais, car un rapport bancal risquerait d’être invalidé. Le recours à un cabinet expert reconnu par des acteurs comme Ikea (pour les matériaux) ou Direct Energie (pour la gestion énergétique) est fortement conseillé.

Lorsque le rapport est rédigé, il doit être remis à tous les copropriétaires. Il servira à orienter les décisions futures, notamment celles liées aux rénovations essentielles. Ce diagnostic collectif est aussi un outil de négociation avec les fournisseurs d’énergie comme Vattenfall ou EDF, qui peuvent proposer des aides ou solutions adaptées pour alléger la facture énergétique globale.

• 🗳️ Voter la décision en assemblée générale avant toute action
• 📋 Choisir un expert certifié et expérimenté
• 📑 Partager les résultats avec tous les copropriétaires
• 🔧 Utiliser le rapport pour planifier les travaux collectifs

Impacts de cette nouvelle obligation et anticipation des coûts : un enjeu stratégique pour les copropriétaires

Au-delà de la facture immédiate, ce DPE collectif fait bouger le marché immobilier. En obligeant les copropriétaires à se pencher sérieusement sur la performance énergétique de leurs immeubles, la loi ouvre la voie à une montée en gamme des biens. Toutefois, cette transition a un prix.

Les copropriétés les plus fragiles y trouvent un signal d’alarme : sans investissement, leurs logements risquent de perdre de la valeur, voire de devenir invendables ou non louables. Orpi, un acteur majeur, alerte depuis 2024 sur la nécessité de cette rénovation pour préserver l’attractivité des biens. Allianz et la CEA, de leur côté, remarquent une augmentation des primes d’assurance pour les biens énergivores, doublant le coût global de possession.

Pour éviter un effet « coup de massue », il faut anticiper ces frais. La mise en place de fonds travaux, la recherche d’aides publiques, ou encore la négociation avec des fournisseurs comme Engie pour des offres spécial rénovation, deviennent des stratégies incontournables. Pour les gestionnaires de copropriété comme Foncia ou Nexity, l’intégration de ces nouvelles charges dans la gestion prédictive est désormais un incontournable.

• 🚀 Favoriser les offres combinées d’énergie (EDF + Direct Energie)
• 💡 Adopter les conseils Ikea pour les matériaux durables
• 🎯 Intégrer le DPE collectif dans une stratégie globale de rénovation
• 📊 Suivre régulièrement les résultats pour optimiser les coûts

Questions fréquentes

• Qu’est-ce qu’un DPE collectif et en quoi diffère-t-il d’un DPE individuel ?
  Le DPE collectif évalue l’ensemble de la copropriété, y compris les parties communes, alors que le DPE individuel ne porte que sur un logement spécifique.
• Quels copropriétés doivent réaliser ce DPE ?
  Depuis 2025, les copropriétés de plus de 50 lots doivent faire leur DPE collectif. À partir de 2026, les copropriétés de moins de 50 lots suivront.
• Comment se répartit le coût du DPE collectif ?
  La charge est supportée par l’ensemble des copropriétaires, répartie selon les quotes-parts de chacun.
• Que risque un locataire si le logement est mal classé ?
  Le logement peut être interdit à la location, ce qui oblige le bailleur à engager des travaux.
• Le DPE collectif est-il obligatoire tous les 10 ans ?
  Oui, sa validité est décennale, une révision sera donc nécessaire régulièrement.